اشتراک گذاری
وکیل دکتر سیدمهدی حجتی
۱۱ تیر ۱۴۰۴
در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، یکی از پیچیده‌ترین چالش‌ها زمانی پیش می‌آید که ملک مورد معامله در رهن یک بانک باشد. در این حالت، تنها اتکای ساده به مبایعه‌نامه عادی برای طرح دعوا، کافی نیست و ممکن است منجر به رد شکلی دعوی شود. بنابراین، وکیل دادگستری باید با دقت به مفاد قرارداد، وضعیت ثبتی ملک و جایگاه حقوقی مرتهن توجه نماید.
بررسی وضعیت رهن در زمان معامله
چنانچه در مبایعه‌نامه تنظیم‌شده، به‌صراحت قید شده باشد که فروشنده قبلاً ملک را در رهن بانک قرار داده و یا اینکه فروشنده با حفظ حقوق مرتهن ملک را واگذار کرده، و همچنین موافقت بانک مرتهن نیز قبلاً اخذ شده باشد، در این صورت می‌توان با درج جمله‌ای نظیر "الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن" در متن دادخواست، دعوای خود را مطرح نمود.
در چنین حالتی، چنانچه دادگاه با صدور حکم، فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کند، اجرای حکم باید به نحوی صورت گیرد که با حقوق مرتهن در تعارض نباشد. تشخیص این تعارض یا عدم آن، بر عهده دادگاه خواهد بود.
در نبود توافق با بانک یا تصریح در مبایعه‌نامه چه باید کرد؟
اگر در متن مبایعه‌نامه هیچ اشاره‌ای به رضایت بانک مرتهن یا حفظ حقوق وی نشده باشد، یا حتی بانک رسماً با انتقال ملک مخالفت کرده باشد، صرفاً طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست. در این موارد، باید دو خواسته‌ی مستقل در متن دادخواست گنجانده شود:
- الزام خوانده (فروشنده) به فک رهن از ملک مورد معامله؛
- الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار.
طرح دعوی به طرفیت چه کسانی باید باشد؟
یکی از نکات مهم در این نوع دعاوی، تعیین دقیق خواندگان دعواست. هرچند راهن (فروشنده) مسئول پرداخت بدهی و مقدمات فک رهن است، اما فک رهن عملاً در اختیار مرتهن (بانک) است. به همین دلیل، با توجه به تشتت رویه در محاکم، توصیه می‌شود بانک نیز به عنوان یکی از خواندگان دعوی معرفی شود.
اگر بانک طرف دعوی نباشد، ممکن است دادگاه دعوا را ناقص بداند یا با استناد به عدم امکان اعمال حکم بدون حضور ذی‌نفع (مرتهن)، اساس دعوی را رد کند.
قاعده مهم در تعدد خواندگان
در این دعاوی، تعدد خواندگان هیچ لطمه‌ای به اعتبار دعوا وارد نمی‌کند. حتی اگر دادگاه احراز کند که یکی از خواندگان مسئولیتی در موضوع ندارد، صرفاً حکم به رد دعوا نسبت به آن خوانده صادر می‌شود؛ اما اگر طرف دعوی اصلی (مثلاً بانک) از ابتدا طرف دعوا نبوده باشد، ممکن است دعوی به‌طور کلی غیرقابل استماع اعلام گردد.
نتیجه‌گیری
در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن بانک است، تشخیص دقیق وضعیت حقوقی ملک، تنظیم خواسته‌های متناسب با شرایط قرارداد و حضور مرتهن به‌عنوان خوانده دعوی، از جمله نکات کلیدی برای پیشبرد موفق دعواست. رعایت این نکات مانع از بروز ایرادات شکلی و ماهوی و در نهایت صدور رأی به نفع خواهان خواهد بود.
.png)
