وکیل دکتر سیدمهدی حجتی
۰۹ تیر ۱۴۰۴
اشتراک گذاری
سوالات متداول
خیر. اگر قسمت موردنظر جزء مشاعات ساختمان باشد، سازنده پس از ایجاد مالکیت مشاع، نمیتواند بهتنهایی حق استفاده انحصاری از آن را به یکی از مالکان واگذار کند؛ مگر اینکه این موضوع مطابق قانون و با رضایت تمامی مالکان ذیحق انجام شده باشد. توافق خصوصی نمیتواند حقوق سایر شرکا را از بین ببرد.
الزاماً خیر. تعهدات قراردادی معمولاً فقط بین طرفین قرارداد اثر دارد. اگر توافق موجب محدود شدن حقوق مالکان بعدی نسبت به مشاعات شود، در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نخواهد بود؛ مگر اینکه مبنای قانونی و ثبتی لازم را داشته باشد.
خیر. سند عادی بهتنهایی نمیتواند ماهیت حقوقی قسمتهای مشترک ساختمان را تغییر دهد یا آن را از حالت مشاع خارج کند. مشاعات تابع مقررات قانون تملک آپارتمانها هستند و تغییر وضعیت آنها صرفاً با توافق خصوصی امکانپذیر نیست.
صرف استفاده طولانیمدت، حق مالکیت یا حق استفاده انحصاری ایجاد نمیکند. مگر اینکه دلیل قانونی مستقلی برای این ادعا وجود داشته باشد. استمرار استفاده، بهتنهایی سبب تبدیل مشاع به ملک اختصاصی نمیشود.
بله. تمام مالکان به نسبت سهم خود در قسمتهای مشترک دارای حق استفاده متعارف هستند، مشروط بر اینکه استفاده آنها موجب سلب حقوق سایر مالکان یا ایجاد مزاحمت نشود.
در صورت تصرف انحصاری یا احداث بنا در مشاعات بدون مجوز قانونی، سایر مالکان میتوانند حسب مورد دعوای رفع تصرف، خلع ید، قلع و قمع مستحدثات یا رفع مزاحمت مطرح کنند. نوع دعوا به وضعیت پرونده و نحوه تصرف بستگی دارد.
خیر. مدیر ساختمان اختیار سلب حقوق قانونی مالکان نسبت به مشاعات را ندارد. وظیفه مدیر، اجرای قانون و تصمیمات قانونی مجمع عمومی است، نه ایجاد یا سلب حق مالکیت.
در بسیاری از موارد، توافق همه مالکان میتواند مبنای تعیین نحوه استفاده از قسمتهای مشترک باشد؛ اما اگر این توافق به تغییر مالکیت یا تغییر وضعیت ثبتی مشاعات منجر شود، رعایت تشریفات قانونی و ثبتی نیز ضروری است. صرف توافق شفاهی همیشه کافی نیست.
اگر شخصی واقعاً از حق قانونی خود نسبت به مشاعات محروم شده باشد، امکان طرح دعوا وجود دارد؛ اما صرف ادعای وجود توافق با سازنده یا استفاده سابق، برای اثبات حق انحصاری کافی نیست و دادگاه ابتدا وضعیت حقوقی قسمت مورد اختلاف و مالکیت مشاع را بررسی میکند.
مهمترین دفاع آن است که ثابت شود قسمت مورد اختلاف جزء مشاعات ساختمان است، خواهان مالک اختصاصی آن نیست و توافق مورد استناد وی نمیتواند مقررات آمره قانون تملک آپارتمانها یا حقوق سایر مالکان را نقض کند. در چنین شرایطی، دعوای رفع تصرف معمولاً مبنای قانونی نخواهد داشت.
.png)
