اشتراک گذاری
وکیل دکتر سیدمهدی حجتی
۱۱ تیر ۱۴۰۴
در صورتی که موجر، دعوایی را به خواسته تخلیه عین مستأجره به طرفیت مستأجری که از محل مورد اجاره استفاده تجاری کرده و دارای حق کسب و پیشه و تجارت در محل گردیده است طرح کرده و دادگاه نیز با احراز تخلف مستأجر حکم بر تخلیه مورد اجاره با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت صادر کرده باشد؛ در این صورت حسب مقررات ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، موجر(محکوم له) می بایست ظرف از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در رأی دادگاه را بابت حق کسب پیشه درصندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت‌بیشتری توافق کرده باشند.
- حال اگر موجر در مدت معینه در ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر از پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر خودداری کرده باشد و به همین دلیل حکم تخلیه صادره ملغی الاثر گردیده باشد و مع الوصف، موجر مجدداً به همان جهت سابق مبادرت به طرح دعوی تخلیه به طرفیت مستأجری که ما وکالت وی را بر عهده داریم کرده باشد؛ باید دید که چه دفاعی می تواند به صورت مؤثر باعث رد دعوی تخلیه خواهان گردد.
- توجه داشته باشیم که دفاع مؤثری که بدان اشاره خواهد شد صرفاً در مواردی کاربرد دارد که موجر از همان جهت سابق و بواسطه همان تخلفی که سابقاً باعث صدور حکم تخلیه شده بود دعوی جدید را طرح کرده باشد والّا در صورتی که جهت جدیدی برای تخلیه عین مستأجره ایجاد شده باشد، دفاع مطروحه به شرح آتی مؤثر در مقام نخواهد بود.
- حال اگر بر فرض موجر، سابقاً به لحاظ تخلف مستأجر در انتقال منافع عین مستأجره بدون اجازه وی طرح دعوی کرده و حکم تخلیه نیز صادر و قطعی شده باشد، لیکن موجر از تأدیه حق کسب و پیشه مستأجر در فرجه مقرر قانونی امتناع کرده و نتیجتاً حکم صادره ملغی الاثر شده باشد و این بار مجدداً به همان جهت دعوی تخلیه را به طرفیت موکل مطرح کرده باشد، به ترتیب زیر مبادرت به دفاع از موکل در خصوص دعوی مطروحه خواهیم کرد:
- ایراد اساسی به طرح چنین دعوایی ایراد اعتبار امر مختومه است؛ زیرا که به ماهیت دعوی تخلیه یک باررسیدگی شده و در ماهیت آن حکم قطعی صادر شده است.
- لیکن ممکن است ایراد اعتبار امر مختومه در خصوص این دعوی مورد پذیرش دادگاه بدوی قرار نگرفته و یا از ناحیه وکیل خواهان ایراد شود که با الغای حکم صادره در باب تخلیه بواسطه عدم پرداخت حق کسب و پیشه در فرجه مقرر قانونی، دیگر حکمی وجود ندارد تا اعتبار امر مختومه داشته باشد ولذا تجدید دادرسی بلامانع بوده و رسیدگی دادگاه به موضوع، خالی از اشکال است کما اینکه با الغای حکم، مبانی آن نیز کان لم یکن شده و گویی که در روابط استیجاری طرفین هیچ تغییری ایجاد نشده است.
در پاسخ به چنین دفاعی باید متقابلاً دفاع نماییم که:
- اولاً: تمام احکام قطعی صادره از دادگاه ها دارای اعتبار امر مختومه بوده و مقررات ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر نافی آن نیست؛ زیرا حکم ماده 28 قانون مرقوم صرفاً باعث سلب قدرت اجرایی از حکم سابق صادره در باب تخلیه شده و در ماده مذکور نیز به ملغی الاثر شدن حکم تخلیه اشاره شده نه الغای خود حکم و مبانی آن.
- ثانیاً: موجر با عدم پرداخت به موقع حق کسب و پیشه و تجارت به ضرر خویش اقدام کرده و مطابق با قاعده اقدام، دیگر نمی تواند از این باب که ادامه تصرفات متصرف جدید، باعث ورود ضرر به وی شده و حقوق وی را تضییع می کند، به همان جهت مبادرت به طرح مجدد دعوی نماید.
- ثالثاً: پذیرش مجدد دعوی به همان جهت ملازمه با پذیرش مکرر همین دعوی در صورتی دارد که باز هم در صورت قطعیت حکم، موجر از پرداخت حق کسب و پیشه در فرجه مقرر در ماده 28 امتناع نماید و این امر باعث ایجاد دور باطل در خصوص موضوع شده و با فلسفه دادرسی که فصل همیشگی خصومت در جریان یک دادرسی است تعارض دارد.
بدین ترتیب طرح چنین دفاعیاتی در دادگاه بدوی و با در مرحله تجدیدنظر خواهی از حکم صادره از دادگاه بدوی، می تواند دعوی مطروحه از ناحیه موجر را با "قرار رد دعوی" مواجه نماید
نتیجه‌گیری
اگر موجر بدون پرداخت حق کسب و پیشه در مهلت مقرر، مجدداً دعوایی به همان جهت سابق مطرح کند، می‌توان با استناد به اعتبار امر مختومه و قواعد دادرسی منصفانه، از دادگاه بدوی و همچنین دادگاه تجدیدنظر درخواست صدور قرار رد دعوی را نمود. این دفاع اگر به درستی تنظیم و ارائه شود، نقش تعیین‌کننده‌ای در حفظ حقوق مستأجر ایفا خواهد کرد.
.png)
