وکیل نجمه آئینه حیدری
۱۱ اردیبهشت ۱۴۰۵
اشتراک گذاری
سوالات متداول
بر اساس اصول کلی حقوق قراردادها در ایران، جنگ به عنوان یک حادثهی قهری (فورس ماژور) شناخته میشود که خارج از اراده طرفین است. با این حال، صرف وقوع جنگ به طور خودکار تعهد پرداخت اجارهبها را ساقط نمیکند و حقوق ایران قانون خاصی برای شرایط جنگی در اجارهبها ندارد. طبق رویه جاری، تا زمانی که ملک مسکونی باقی بماند و مستأجر بتواند از آن استفاده کند، تعهد به پرداخت اجارهبها به قوت خود باقی است و مستأجر به طور یکجانبه نمیتواند از پرداخت امتناع کند. امتناع بدون مجوز قانونی، موجب ضمانتاجرا و قابل تعقیب قضایی است.
با این حال، در صورت بروز عیب یا خسارت در ملک در اثر جنگ (مثلاً اصابت موشک، بمباران و غیره) که موجب غیرقابل سکونت شدن آن گردد، موجر مکلف به رفع عیب است. در چنین حالتی، مستأجر میتواند تا زمان رفع عیب، از پرداخت اجاره خودداری کند یا قرارداد را فسخ نماید. در صورت بروز اختلاف، طرفین باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنند تا تکلیف اجارهبها و وضعیت قرارداد مشخص شود.
خیر. منطق حقوقی حاکم بر عقد اجاره بر این پایه استوار است که «عوض» (اجارهبها) در برابر «منفعت» (قابل استفاده بودن ملک) پرداخت میشود. اگر مستأجر نتواند به دلایل خارج از اراده خود مانند جنگ، که عناوینی همچون قوه قاهره (فورس ماژور) برای آن به کار میرود، از ملک استفاده کند:
۱. معلوم شدن استحاله عقد (عدم امکان اجرا): اگر اجرای تعهد غیرممکن باشد و این عدم امکان دائمی باشد، عقد از درون متلاشی میشود (بطلان یا انفساخ). در نتیجه، نه تنها مستأجر ملزم به پرداخت اجاره آینده نیست، بلکه موجر نیز باید اجارهبهای دریافتی بابت مدت باقیمانده را مسترد دارد.
۲. تعذر موقت (موانع موقتی): اگر منع استفاده موقتی باشد (مثلاً برای چند روز، منطقه نظامی اعلام شده باشد)، نظریه قوه قاهره ایجاب میکند که تعهد به پرداخت اجاره معلق میشود نه اینکه ساقط گردد. به محض رفع مانع و امکان استفاده مجدد، عقد به حالت قبل بازمیگردد.
۳. نظریه «حسبت» (عدالت قراردادی): قوانین ایران به صراحت ناظر بر تعدیل قرارداد در شرایط بحرانی نیستند، اما بر اساس اصل ۴۰ قانون اساسی (هیچ کس نمیتواند اعمال خود را وسیله ضرر رساندن به دیگری قرار دهد) و قاعده فقهی «لاضرر»، دادگاهها میتوانند در شرایط «دشواری طاقتفرسا» (Hardship) قرارداد را تعدیل یا فسخ کنند.
بنابراین پاسخ کلی: خیر، مستأجر نباید اجاره بدهد و با اثبات عدم امکان انتفاع، هم میتواند از پرداخت خودداری کند و هم الحق والانصاف موظف به پرداخت آن مدت نیست.
دولت ایران اختیار ممنوع کردن تخلیه را در شرایط بحرانی دارد، اما این اختیار مطلق نیست:
۱. اساس قانونی: با استناد به اصل ۷۹ قانون اساسی که به دولت در شرایط اضطراری اجازه میدهد آزادیها و حقوق را محدود کند، دولت میتواند با تصویب آییننامه یا طرح در مجلس، تخلیه را موقتاً ممنوع کند، به شرط آنکه این محدودیت موقتی و متناسب با مقتضیات بحران باشد.
۲. سابقه عملی: در جریان بحران کرونا (کووید-۱۹) و در برخی بحرانهای اخیر، دولت ایران مصوباتی برای تمدید اجباری قراردادهای اجاره و تعیین سقف افزایش اجارهبها داشت. هرچند برخی از این مصوبات با انتقادات حقوقی از حیث تعارض با اصول مالکیت خصوصی (اصل ۴۷ قانون اساسی) و آزادی قراردادها مواجه شد، اما اجرا شدند.
۳. تعادل منافع: در صورت ممنوعیت تخلیه، حقوق موجر نباید به طور کامل نادیده گرفته شود. معمولاً دولت در کنار ممنوعیت تخلیه، مکانیسمهایی برای حمایت از موجر (مثل اعطای وام، کاهش مالیات یا تسهیل در دریافت اجاره) در نظر میگیرد تا تعادل بین حق مسکن مستأجر (اصل ۳۱) و حق مالکیت موجر (اصل ۴۷) حفظ شود.
مهمترین نکته در این خصوص این است: در زمان بحران، اصل «آزادی اراده» همچنان حاکم است، اما با شدت بیشتری تحت نظارت دادگاهها قرار میگیرد.
۱. اعتبار قرارداد: صرف انعقاد قرارداد در بحران به خودی خود قرارداد را باطل نمیکند، مگر اینکه هدف از انعقاد، انجام عمل غیرقانونی باشد (مانند فرار از ممنوعیت تخلیه). قانون روابط موجر و مستأجر و قانون مدنی در این زمینه تفاوتی بین زمان عادی و بحران قائل نشدهاند.
۲. تعدیل قضایی: با توجه به وضعیت خاص و غیرقابل پیشبینی بودن شرایط بحرانی (مانند تورم سرسامآور، تخریب احتمالی زیرساختها و ...)، اگر یکی از طرفین به دادگاه مراجعه کند، دادگاه این اختیار را دارد که با استناد به قاعده «لاضرر» و ماده ۴۲۰ قانون مدنی (موجب عدم تنفیذ معامله نسبت به مقدار زاید بر قیمت عادله)، اجارهبها را تعدیل کند یا حتی در صورت ضرر فاحش برای یکی از طرفین، قرارداد را فسخ نماید. دادگاه برای این کار از کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین قیمت عادله روز منفعت و ملک استفاده میکند.
۳. پیشبینی شروط احتیاطی: در چنین شرایطی، تنظیم یک قرارداد استاندارد و بدون شروط انعطافپذیر بسیار پرخطر است. بهتر است طرفین (به ویژه موجر) در متن اجارهنامه درج کنند که «شرایط جنگ و بحران» مستقیماً جزء موارد قوه قاهره محسوب میشود و تکلیف پرداخت اجاره یا خسارات احتمالی در آن احوال به صراحت مشخص گردد.
آیا میشود در قراردادهایی که در همین دورانجنگی و بعد از آن نگارش میشود در قرار داد بیان کرد که این قرار داد شامل موارد فورس ماژور نمیشود و مستاجر متعهد میشود در هر صورت حتی شرایط فورس ماژور مبلغ اجاره را به صورت ماهیانه به صورت کامل پرداخت نماید ؟